În ultimii ani, în Oradea, tot mai mulți proprietari de terenuri descoperă că modificările intervenite prin Planul Urbanistic General (P.U.G.) adoptat prin Hotărârârea de Consiliu Local Oradea nr. 501/28.07.2016, le afectează în mod direct dreptul de proprietate și planurile de dezvoltare imobiliară.
Până la urmă, cât de anormal este să ai un teren lângă alte proprietăți construite sau construibile, iar când soliciți un Certificat de Urbanism să afli că, prin P.U.G., terenul tău a fost trecut într-o zonă unde nu mai ai voie să construiești nimic. În cazul clienților noștri, terenul a fost trecut în Zona Vp (Zona verde – păduri în intravilan).
Dacă te regăsești într-o situație similară, este important să știi că există căi legale prin care poți contesta, o astfel de modificare a încadrării funcționale a unui teren fiind nelegală din mai multe considerente.
Ce înseamnă exces de putere în materia urbanismului?
Conform Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, excesul de putere reprezintă exercitarea dreptului de apreciere de către autoritățile publice cu încălcarea competențelor legale sau a drepturilor și libertăților cetățenești. În practică, această noțiune se aplică în cazul în care o autoritate modifică nejustificat regimul juridic și urbanistic al unui teren, fără o motivare clară și rațională.
De exemplu, încadrarea unui teren într-o zonă verde de păduri într-un cartier preponderent rezidențial, unde există deja infrastructură, locuințe și rețele de utilități, poate fi considerată o măsură disproporționată, lipsită de fundament tehnic sau urbanistic, luată cu exces de putere.
Dreptul de încredere legitimă și securitatea juridică
Un alt principiu afectat de astfel de decizii este cel al încrederii legitime. Proprietarii de terenuri care dețin imobile în zone anterior reglementate ca rezidențiale au o așteptare rezonabilă că își vor putea folosi bunul în mod corespunzător, inclusiv prin construire.
Modificările nejustificate ale regimului urbanistic pot crea o stare de incertitudine și neîncredere în relația cu autoritățile publice, afectând grav securitatea juridică.
Limitarea folosinței: o atingere adusă dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate, reglementat prin Constituție și protejat de articolul 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO, presupune, printre altele, dreptul de folosință – adică posibilitatea efectivă de a utiliza terenul. Îngrădirea acestui drept poate constitui o încălcare a drepturilor fundamentale.
Jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului a subliniat în mai multe cazuri (ex. Pine Valley Developments Ltd. c. Irlandei sau Papamichalopoulos c. Greciei) că restricțiile urbanistice trebuie să fie proporționale, justificate și să nu producă prejudicii excesive.
Probleme de coerență și legalitate în planificarea urbană
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul stipulează clar că dezvoltarea urbană trebuie să fie coerentă, durabilă și să reflecte specificul local. Orice modificare a regimului urbanistic trebuie să respecte aceste principii, dar și să asigure echitatea în utilizarea terenurilor.
Încadrarea diferită a unor parcele similare și învecinate, în lipsa unor motive obiective, afectează coerența urbanistică și poate crea disfuncționalități – atât pentru proprietari, cât și pentru dezvoltarea generală a zonei.
Nediscriminarea în reglementările urbanistice
Un alt aspect esențial este respectarea principiului egalității. Proprietarii de terenuri similare și învecinate ar trebui să beneficieze de același regim de utilizare, iar diferențierile impuse fără fundament real pot conduce la situații discriminatorii.
Concluzie
Planificarea urbană trebuie să țină cont de realitatea existentă în teren, de drepturile legitime ale proprietarilor și de principiile statului de drept. Măsurile care afectează dreptul de proprietate trebuie să fie justificate, proporționale și transparente. Atât timp cât deciziile urbanistice nu respectă aceste exigențe, există riscul unor abuzuri administrative care afectează în mod direct încrederea cetățenilor în autoritățile publice.
Recent, prin Hotărârea nr. 410/23.05.2025 a Tribunalului Bihor, în Dosar nr. 78/111/2025, am obținut anularea parțială a P.U.G.-ului, respectiv a Hotărârii de Consiliu Local Oradea nr. 501/28.07.2016, modificată prin H.C.L. Oradea nr. 260/31.03.2021, în ceea ce priveşte încadrarea funcţională a imobilului situat în Oradea, str. Piersicilor, jud. Bihor și revenirea la situația anterioară în ceea ce privește încadrarea funcțională a terenului.
Practic, ce ai de făcut atunci când constați că te afli într-o situație similară? O acțiune în contencios administrativ, prin care să soliciți anularea parțială a P.U.G.-ului și revenirea la situația anterioară în ceea ce privește încadrarea funcțională a terenului.
